Nhiều người chọn mặt bằng dựa trên cảm giác "có vẻ chấp nhận được" về giá thuê, mà chưa thực sự đối chiếu con số đó với doanh thu dự kiến của trung tâm. Chi phí thuê mặt bằng trung tâm chỉ thực sự hợp lý khi được tính toán dựa trên dữ liệu cụ thể về doanh thu và các khoản chi phí khác, chứ không phải chỉ dựa vào việc so sánh giá thuê giữa vài mặt bằng đang xem.

Bài viết này đi qua cách tính chi phí thuê mặt bằng trung tâm một cách có căn cứ, thay vì chỉ dựa vào cảm tính hay việc so sánh giá thuê giữa các mặt bằng đang cân nhắc.

Vì Sao Cần Kiểm Soát Tỷ Lệ Tiền Thuê Mặt Bằng?

Trước khi đi vào cách tính cụ thể, cần hiểu rõ vì sao tỷ lệ tiền thuê mặt bằng trên doanh thu lại quan trọng đến vậy, thay vì chỉ nhìn vào số tiền thuê tuyệt đối được ghi trong hợp đồng.

Tiền Thuê Là Chi Phí Cố Định Dài Hạn

Khác với chi phí marketing hay lương giáo viên bán thời gian có thể điều chỉnh linh hoạt theo tháng, tiền thuê trung tâm thường bị khóa cứng trong hợp đồng nhiều năm, không thể giảm xuống ngay cả khi doanh thu sụt giảm. Đây là lý do chi phí thuê mặt bằng trung tâm cần được tính toán thận trọng hơn nhiều so với các khoản chi phí biến đổi khác.

Một khi đã ký hợp đồng thuê dài hạn với mức giá vượt quá khả năng chi trả, việc thương lượng giảm giá giữa chừng thường rất khó, trong khi việc chấm dứt hợp đồng sớm lại kéo theo phạt vi phạm hoặc mất tiền đặt cọc. Tính chất cố định và dài hạn này khiến tiền thuê trung tâm trở thành khoản chi phí đáng lo ngại nhất nếu doanh thu không đạt như kỳ vọng ban đầu.

Doanh Thu Giai Đoạn Đầu Thường Chưa Ổn Định

Doanh thu trung tâm trong những tháng đầu hoạt động hiếm khi đạt mức tối đa ngay lập tức, vì cần thời gian để xây dựng uy tín và lấp đầy các lớp học. Nếu tiền thuê được tính dựa trên kịch bản doanh thu ở công suất tối đa, trung tâm rất dễ rơi vào tình trạng thiếu hụt dòng tiền ngay trong giai đoạn quan trọng nhất.

Sự chênh lệch giữa doanh thu thực tế và doanh thu kỳ vọng ban đầu là điều gần như chắc chắn xảy ra, nên việc tính tiền thuê cần có biên độ an toàn đủ lớn để không bị động khi thực tế không như dự kiến. Nhiều trung tâm gặp khó khăn tài chính trong năm đầu không phải vì chi phí thuê mặt bằng trung tâm quá cao so với thị trường, mà vì con số đó được tính dựa trên một kịch bản doanh thu quá lạc quan ngay từ đầu.

 

Cần Dựa Vào Những Dữ Liệu Nào Để Tính Tiền Thuê?

Để có một con số tiền thuê hợp lý, cần thu thập và tính toán dựa trên một vài dữ liệu cụ thể, thay vì ước lượng chung chung theo cảm tính của người tìm mặt bằng.

Doanh Thu Và Số Học Viên Dự Kiến

Bước đầu tiên là ước tính số học viên dự kiến ở từng giai đoạn – ví dụ tháng đầu, tháng thứ sáu, và tháng thứ mười hai – nhân với học phí trung bình để ra doanh thu trung tâm dự kiến theo từng mốc thời gian cụ thể. Đây là cơ sở quan trọng nhất để xác định mức tiền thuê trung tâm có thể chấp nhận được, thay vì chỉ dựa vào một con số doanh thu chung chung cho cả năm.

Một nguyên tắc tham khảo phổ biến trong nhiều ngành dịch vụ là tiền thuê mặt bằng không nên vượt quá khoảng 10–15% doanh thu dự kiến ở giai đoạn vận hành ổn định. Đây không phải con số cố định cho mọi trường hợp, nhưng là một điểm tham chiếu hữu ích để kiểm tra xem một mức giá thuê có đang nằm trong vùng an toàn hay không, trước khi tiến xa hơn trong quá trình đàm phán hợp đồng.

Tổng Chi Phí Vận Hành Hàng Tháng

Ngoài tiền thuê, cần cộng thêm toàn bộ chi phí vận hành hàng tháng khác: lương giáo viên và nhân viên, điện nước, chi phí marketing, và các khoản phí định kỳ khác. Chi phí thuê mặt bằng trung tâm chỉ là một phần trong bức tranh tổng thể, và việc tính riêng lẻ mà không đặt trong tổng chi phí hàng tháng dễ dẫn đến đánh giá sai khả năng chi trả thực tế.

Cộng tổng các khoản chi phí hàng tháng, bao gồm cả tiền thuê trung tâm, rồi so sánh với doanh thu dự kiến ở kịch bản thận trọng nhất, cho ra một bức tranh tài chính rõ ràng hơn nhiều so với việc chỉ nhìn vào từng khoản chi phí riêng lẻ.

Làm Sao Tránh Thuê Mặt Bằng Vượt Khả Năng Tài Chính?

Sau khi có dữ liệu cơ bản, một số cách tiếp cận sau giúp giảm rủi ro thuê mặt bằng vượt quá khả năng tài chính thực tế.

Xây Dựng Nhiều Kịch Bản Doanh Thu

Thay vì chỉ tính một con số doanh thu duy nhất, nên xây dựng ít nhất ba kịch bản: lạc quan, trung bình, và thận trọng. Sau đó, kiểm tra xem mức tiền thuê đang cân nhắc có còn nằm trong khả năng chi trả ở kịch bản thận trọng nhất hay không, chứ không chỉ dựa vào kịch bản lạc quan nhất để đưa ra quyết định.

Nếu mức tiền thuê chỉ khả thi trong kịch bản lạc quan, đó là dấu hiệu cho thấy rủi ro tài chính đang ở mức cao, và nên cân nhắc lại lựa chọn mặt bằng hoặc đàm phán lại mức giá thuê trước khi ký hợp đồng dài hạn. Kịch bản thận trọng nên dựa trên số liệu thực tế của những trung tâm tương tự trong khu vực, nếu có thể tham khảo được, thay vì chỉ dựa trên phỏng đoán chủ quan về tốc độ tuyển sinh.

Chuẩn Bị Ngân Sách Dự Phòng

Ngay cả khi đã tính toán kỹ, vẫn nên có một khoản ngân sách dự phòng đủ để chi trả tiền thuê và chi phí vận hành trong ít nhất 6–12 tháng, phòng trường hợp doanh thu thực tế thấp hơn cả kịch bản thận trọng nhất đã tính. Đây là khoản đệm an toàn giúp trung tâm không phải đóng cửa giữa chừng chỉ vì vài tháng đầu chưa đạt kỳ vọng.

Ngân sách dự phòng nên được tính toán tách biệt với vốn đầu tư ban đầu cho cơ sở vật chất, để tránh tình trạng dùng hết vốn vào việc trang trí, mua sắm mà không còn đủ tiền duy trì hoạt động khi doanh thu chưa ổn định.

Trên thực tế, nhiều kế hoạch tài chính ban đầu thất bại không phải vì thiếu vốn đầu tư mở trung tâm, mà vì toàn bộ vốn đã dồn vào cơ sở vật chất đẹp đẽ ngay từ đầu, không còn khoản nào để duy trì hoạt động qua giai đoạn doanh thu còn thấp. Tách bạch rõ hai khoản ngân sách này ngay từ khi lập kế hoạch tài chính giúp tránh được sai lầm phổ biến này.

Kết Luận

Cách tính tiền thuê mặt bằng phù hợp với doanh thu trung tâm không phải một công thức cố định, nhưng luôn cần dựa trên dữ liệu cụ thể về doanh thu dự kiến, tổng chi phí hàng tháng, và nhiều kịch bản khác nhau thay vì chỉ một con số lạc quan duy nhất. Chi phí thuê mặt bằng trung tâm hợp lý là chi phí vẫn đảm bảo được dòng tiền ổn định ngay cả khi doanh thu chưa đạt mức tối đa, chứ không phải là mức giá thấp nhất có thể tìm được trên thị trường. Nếu bạn đang tìm hiểu mô hình nhượng quyền tiếng Trung, CNO có sẵn dữ liệu tham khảo về chi phí vận hành để hỗ trợ đối tác tính toán chính xác hơn trước khi ký hợp đồng thuê.

---

NHƯỢNG QUYỀN TIẾNG TRUNG CNO – HỆ THỐNG 15 CƠ SỞ

• Liên hệ: 0362 314 131 (cô Thảo Kiên)

• TikTok: @thaokien_edu

• Website: Nhượng quyền thương hiệu CNO

• Trụ sở chính: Số 01 Điện Biên Phủ, Hạ Long, Quảng Ninh